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1307785153713077851537越来越多的购房者涌入深圳这座繁华的都市。购房者在购房过程中，除了支付房款之外，还需要承担一笔额外的费用——赎楼成本。深圳买房赎楼成本究竟多少钱？本文将为您揭秘。
一、赎楼成本的定义
赎楼成本，是指购房者在购买二手房时，为了解除原业主的贷款抵押，需要支付给银行或其他金融机构的费用。具体包括：提前还款罚息、赎楼手续费、担保费、评估费等。
二、深圳赎楼成本构成
1. 提前还款罚息
提前还款罚息是指购房者在原贷款合同约定的还款期限内，提前偿还全部或部分贷款所应承担的罚息。根据《中国人民银行关于调整金融机构贷款利率的通知》规定，提前还款罚息的计算公式为：罚息=未偿还本金×剩余期限×日利率。
2. 赎楼手续费
赎楼手续费深圳买房赎楼成本多少钱是指购房者为解除原业主贷款抵押而支付给银行或其他金融机构的手续费。具体收费标准根据各家银行的规定而有所不同，一般在千分之五到千分之十之间。
3. 担保费
担保费是指购房者为解除原业主贷款抵押而向担保公司支付的费用。担保公司负责在购房者在支付赎楼成本期间，承担原业主的贷款还款责任。担保费一般在千分之五到千分之十之间。
4. 评估费
评估费是指购房者为解除原业主贷款抵押而支付给评估机构的费用。评估机构负责对房屋进行价值评估，以确保购房者在支付赎楼成本后，房屋价值与贷款余额相当。评估费一般在几百元到几千元不等。
三、深圳赎楼成本案例分析
以一套价值100万元的二手房为例，原业主贷款余额为70万元，剩余期限为20年。假设购房者在贷款合同约定的还款期限内，提前5年偿还全部贷款，以下为赎楼成本的计算：
1. 提前还款罚息：罚息=70万元×5年×日利率（日利率约为0.026%）
2. 赎楼手续费：手续费=100万元×千分之七.五=7500元
3. 担保费：担保费=100万元×千分之七.五=7500元
4. 评估费：评估费=1000元
总计赎楼成本约为：罚息+手续费+担保费+评估费=70万元×5年×日利率+7500元+7500元+1000元
通过以上分析，我们可以看出，深圳买房赎楼成本不容忽视。购房者在购房过程中，需要提前了解赎楼成本，做好财务规划。建议购房者在签订购房合同前，与银行、担保公司等相关部门充分沟通，确保自身权益。
深圳买房赎楼成本是购房者需要关注的重要问题。只有充分了解赎楼成本，才能在购房过程中做到心中有数，避免不必要的损失。
在深圳，大部分普通打工人买房是掏空六个口袋、背上房贷大山，孤注一掷的选择。
资金有限，买房容错率低，几百万的赌局，你根本输不起！
因此作为刚需，想要在深圳置业，一定要练就十八般武艺，精准买到更适合自己的高质量房子！
但是，现实往往是无情的！你做足了准备踏上看房之路，却发现买房的坑一个连一个，卖房的套路一环接一环...应接不暇！
俗话说，自古真情留不住，唯有套路得人心！
于是今天，我决定出一期干货，聊聊在深圳买房都会遇到哪些套路，献上实用的避坑小知识，助力大家在深圳买上好房！
深圳楼市走到今天，自从出台二手房指导价之后，大家基本有个清晰的认知：买房尽量摇号打新房！
道理很简单：
因为二手房首付已经去到5-6成，所以资金不足的深圳刚需客首选一定是打新！新房更低的上车门槛、显著的倒挂优势，一旦摇中就是单车变摩托！实现资产的大跃进，那不香吗！
可楼市行情也不好过啊，现在很多深圳的新房推盘盛况早不如从前，以前门庭若市，现在门可罗雀，又回归了卖房要吆喝的时代了，因此，开发商的套路也来了。
当然，不仅深圳，以下这些套路在所有城市的新房销售中，你都一定经历过。
1.狠狠贩卖焦虑，逼你买房！
“三十岁还没有房子的你，一事无成”“最后一套优惠，错过多付100万”“今年不买房，一年又白忙”......
说句实话，这一届销售也太有才了吧！
无论是热播的电视剧，还是各种节日假期，他们总能抓住热点、制造金句，给大家刷屏传播买房焦虑，给迟迟不上车的“潜在客户”施压，仿佛不买房就是原罪！
老年要买房养老、中年要给孩子准备婚房、青年要买房证明能力、女性要买房独立，甚至下到三岁小孩都知道，要把压岁钱存起来，干嘛？买房！
行情好的时候，赶紧买，要不然下一期开盘又要涨，要不然别人就买完了，想买买不了了！
行情不好的时候，赶紧买，趁现在很多人还在犹豫，你就是先入场收割后入场的！
不得不承认，他们成功贩卖了焦虑。
无房一族都在心中默念，先上车先上车！
2.卖房话术套路多，一不小心就被忽悠了！
成功踏入买房焦虑的人，下一步去干什么？
看房。
但他们开始着急，开始无序：东看一个预算不足买不起，西看一个社保年限太短摇不上，买房的焦虑在他们心中无限放大！
但突然有一天，他们找到了“完美匹配”的楼盘，简直和设想中一模一样！大型商场环绕，地铁、学校、公园应有尽有，更重要的是还有倒挂！
更完美的是，他们来的很巧，“下定金能优惠2个点，限时今日，限量50位”！
那还考虑什么？赶紧定下来！错过损失一个亿啊！
以为踏入了美好的有房一族行列，但其实，只是踏入了预设好的“陷阱”。
在销售的卖房话术中：
“到手就赚200万”，可能用的是小区的最低单价对比区域内的二手房最高挂牌价，差别能不大吗？
这个板块、这个区、甚至整个市里出名的配套都在“我们楼盘旁边”，世界都微缩在楼盘附近，却不讲实际距离！看沙盘，确实都在附近，附近这个词很虚，100米在附近，1000米在附近，甚至10公里你也可以说在附近。
计划10年落地的地铁=规划中，距离3km的商场=一脚油门、附近，还没落地的学校=准学区房，普通买房人根本无力分辨！
闭口不提项目劣势、不利因素，是不是防水层、有没有硬伤？只要你不问，我就不说，我不说，就假装不存在~反正，房子是卖给你的......
3.样板间富丽堂皇太心动，到手才知道买家秀和卖家秀的区别！
或许你会说，卖房的话术是小儿科套路，轻易就可以识破，我肯定会选择地段真的不错、配套真实存在的项目！
这种楼盘就没有坑了吗？非也非也。
地段、配套确实不会再后期交付的时候跑了。但别忘了，还有产品，有户型啊！
现在市面上大部分房子都是期房，存在很多的不确定性。虽然，在深圳新盘烂尾的概率很小，但期房还是会存在一定的风险。
买期房，看不到实体，买房人只能通过售楼处的样板间来想象。看着样板间的大气装修、充沛采光，很难不心动！
但其实，样板间也是开发商引导买房的一个套路，你看样板间，只能看到这一间房，它的装修、它的布局，而忽略了它在楼栋里的位置、高度。
户型没毛病，不代表你要选择的楼层没问题，你知道这个户型在不同的楼栋采光景观面都不一样吗？你知道哪怕中间户和边户通风都不一样吗？
甚至因为楼栋布局，楼间距的差别，你选择楼层也有可能会有遮挡等等，这些通过单纯看样板间，也完全看不出来。
样板间不等于实体房。
很多买房人收房时才会发现“货不对板”，完全就是买家秀和卖家秀！
买到腰线层，挡光；
中间户有连廊，通风采光都受影响；
公摊不明说，怎么装修都没有样板间大气；
捆绑精装修，花了更多钱；
夸大装修成本，货不对板，很可能要砸了重装。
腰线层采光真的太受影响
样板间，不就是披着美少女外皮的一头狼？
我相信不少朋友开始思考了：新房有那么多不确定性，那我买二手呗，所见即所得总没错？
很遗憾，错了！买二手房要面对的套路同样也不少，甚至套路你的对象从一个升级成了俩——房东和中介。
二手房的买卖，总是一方想卖的贵，一方想买的便宜。涉及到钱的事，千万别指望着谁会仁慈。
比如，你买二手房，大概率会碰到以下这些套路：
1.挂牌虚假房源套信息，推荐高价房
买二手房的一般步骤是先上各种平台网站了解房源信息，毕竟在这个时代，中介基本垄断了房源，信息极度不对称。
在浏览的时候，你会突然发现有个非常便宜，而且各方面都非常好的房子，你兴奋打电话咨询，中介很热情接待你，并说和房东沟通后联系。然后很快回复你，房子已经卖掉了。
这种情况，大多数时候就是在套路你！
简单来说，就是套你的电话，毕竟现在想获得一个精准的流量（电话），花费的钱和人力太多了，用这种“低价房源”钓鱼再省心不过，进而他们再推销其他房源，很可能是推荐高价房。
2.“超低价”“限时捡漏”，很可能隐藏了真实卖房原因和不利因素
为了把房子卖掉，尤其是把本身有问题的房子卖掉，中介和房东总要动一点“小心思”。夸大优点，回避缺点，混淆视听...
周边可能有垃圾焚烧场、火葬场、化学品仓库、加油站、公墓、殡仪馆等不利因素；
马路对面就是学校，但不一定这套就是学位房；带学位的房子也可能学位已经被锁定，根本用不了；
房产还可能被用来申请二次抵押贷款，如果仍无法还清负债，就会被查封；
存在长租约，或是遭遇租客起诉卖家侵犯优先购买权，房产无法交易。
拖欠物业管理费、一房多卖、税费争议、需要帮卖家赎楼深圳买房赎楼成本多少钱、凶宅等等等等，如果中介不做产调，或是中介和房东蓄意隐瞒卖房真实原因和不利因素，买家很可能被迫接盘！
3.你以为的房东也许就是个中介，赚取双倍的佣金、吃差价
经历过二手房买卖的应该都知道，中介是收取一定服务费的，一般在交易前期就会约定好一个数。
等买二手房到最后一步签合同时，一些不良中介就会出来搞事，要茶水费、找理由多收费，如果你不给，房产交易就变得困难。
更过分的情况，你以为的房东也许本身就是个中介，两头赚取佣金，还可以吃差价。
如果卖家强调定金和楼款要直接转于卖方本人，或者转于中介就能享受一定优惠，一定要小心再小心，避免房财两空！
当然，以上各种套路都是个例，不可以偏概全，更不能一棒子打死所有人。或许只有被套路深深伤害过的买房人，才知道心有多疼。
那么，怎样才可以完美躲过套路，成功买到适合的房子呢？
买新房：
1、看房前先网上了解基本信息，打开百度地图，搜一搜项目位置以及周边的基本配套，有疑问的可以先打好腹稿。
2、也去找中介多多聊聊，中介新房二手房都推荐，你可以多问几个，了解新开项目的基本信息。
3、关注本地公众号，一般公众号对于新开盘都会有项目信息，遇到良心公众号，还能从他们嘴里听到一些客观的评价。比如关注大胡子看深圳。
4、去到售楼处，要懂得问问题，展现自己非小白，这样销售也不敢太忽悠你。比如我们附近有学校，直接问什么学校，排名如何，能确定入读吗？我们附近有地铁站，要懂得问，多远，从现在销售的这栋到地铁站具体多少米？
5、去看样板间，问清楚是实体样板间还是展示样板间，问清楚哪些是后期交付没有的，如果更专业，带上你的尺子，你会发现床根本没有1.5米，那你就要结合你的需求来考虑这个户型的实用性了。
6、看完这些，回到售楼中心，一定要问清楚刚刚所看的样板间在几楼，现在剩什么楼层，槽钢层、防水层具体在哪，楼间距多少，几楼以下会受采光通风遮挡等等。
把这些记住，基本能避开80%的坑。
二手房如何避开？
1、不用只找一个中介，多找几个，中介中还是有很多很专业也很负责的，多找几个对比之后筛选出来想合作的中介，多多经营关系，人都是情感的动物，多请他喝杯奶茶，吃顿饭，吃人嘴软，也不好坑你。
2、看完小区之后，你可以说回去考虑，下次自己再去摸摸底，比如找小区的大爷大妈聊聊天，问一下物业怎么样、居住氛围怎么样，甚至好运的话还能问出刚好要卖房的业主，也能摸个价格。
3、二手房最实际的当然就是所见即所得，直接去看看周边的配套、地铁，实际距离也能直接看到。
4、如果是奔着学区去，一定要看学位有没有绑定，虽然中介一般会如实告知，但保守起见就是自己去网上查一查，能查到房源绑定情况。
把这些记住，你也基本能避开二手房80%的坑了。
但，还有20%的问题，可能才是最关键的。
比如说贷款、杠杆、首付、甚至过桥赎楼费、贷款利率等等，一些资金运用层面的东西，都不方便在文章中细说。
本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
从最开始的挑房选房再到交易过户，你想知道的这里都有！
看房之前，现在各大网站了解下二手房市场信息等。时间充沛后，提前一天，打电话给中介，你相中了哪些房子及看房的时间，另外说明下你对房子的要求，预算。一方面，中介会联系你相中房子的业主，另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源，推荐符合要求的房子给你。
看房子的时候，注意下面几点：
（1）一定要调查清楚业主卖房的原因，是着急用钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。有些业主人在外地，把房子出租出去了，中介说是和业主打好招呼，但是到了现场敲门敲半天，来了几次，租客也不配合看房，这种类型很明显就是先把房子挂着，不是诚心想卖的，那你就没必要再看了。
（2）问清楚房子的学位有没有使用，一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住，或者租给别人开公司的，这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。
（3）房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款，除了那种很早之前买了，全款付清。但有些房子会被业主重新抵押，即使当时他很便宜买入，但是会做消费贷，遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大概是欠款额的1%，欠160万的话，买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手的房子，如果满五唯一的还可以少交1%的个税。（这一部分税费后面讲详细的）。总的来说，如果房子抵押了欠款非常多，你和业主就必须好好砍价了，尽量减少成本。
（4）同一套房子，不要找好几家中介去看。因为多家中介联系业主，业主会误以为自己房子很多人在看，觉得他房子不错，他自己的心理价位就会高，但其实来来回回都是你，会影响后面和业主砍价。
每次看完房子，让中介给你列出所有的费项，包括契税，个税、赎楼费用、佣金（这个一般先标3%，后面可以谈）方便自己做成本核算，比较不同房子，挑选性价比最高的一套。
如果你看的差不多了，挑选一个专业靠谱的中介，一定要靠谱！靠谱！靠谱！
重要的事情说三遍，因为这个决定了你以后买房的操心程度。
问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。
现在的中介入门门槛很低，不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。
3.确定目标房产
看了如此多房子，如何筛选呢？
第一考虑的是当然是价格，每个人都想买更大更好的房子，但是预算就这么多，因此要结合自己的经济能力去购置，有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等，下表有一份中介公司提供的明细清单，对几个大头的费用下面会详细讲讲。
这里讨论的是满2年的普通住宅，没有增值税的房子。
缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%；首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价价×3%。
契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱，有缴费标准的，所以砍不了价。
计税价是啥？
网签的时候，在房管局登记备案的价格，即网签价，作为计税价。各地标准以各地为主，有的地方，成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价，可以合法避税。
房管局参考市场行情，给房屋制定了一个最低评估价，作为房屋交易缴税的最低基准价。网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的，通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价（一般是7成），可以在不动产登记中心查询，输入房产证号身份证号可查。
这里我再展开讲讲，成交价、网签价、评估价都是什么鬼！？
成交价：
成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的价格。
网签价：
房产交易都要进行网上签约，一旦“网签”成功，同一套房源无法再生成买卖合同，也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价（最低评估价）。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低。
评估价：
评估价就是第三方评估机构（中介推荐或者银行合作的评估机构），通过一定的方法对房产价值进行评估，终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。所以，没有三价合一之前，很多人会选择故意把评估价做高，“高评高贷”，但是如果一旦被银行发现，贷款很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后的贷款，更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理。
（2）个人所得税
满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。
不满五年或者满五不唯一：
a）个人所得税＝（计税价-原登记价）*20%
或者
b)个人所得税＝（计税价-增值税）*1%
第一种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证，实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。按规定，个税和下面的增值税应该是由卖家承担的，但深圳是卖方市场，成交惯例一般都是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。
（3）增值税及附加
房子已经满2年，普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子，除非你有特殊情况，因为这笔税真的很多！举个例子，200万的计税价，单增值税一项就10万多。房子未满2年，增值税及附加的征税标准：增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%
（4）中介费
中介费通常报的时候都是3%，但是中介费是可以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间，一般房子总价的1%-2%左右，小的中介公司，收费会低一些，可以谈一口价，1万，2万。但小中介也有问题，靠不靠谱，有没有保证，会不会收了钱不办事或者办事不牢靠。
（5）赎楼费
赎楼是指原业主想出售房屋，但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。
赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：
*现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱，让其现金赎楼，万万不能用自己的钱帮他赎楼，风险很大。他要是没那多钱还，让他额度赎楼。
*额度赎楼:担保公司作为担保，从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下，短期利息按照每天算的，如果银行排队紧张，放款慢，业主欠款又多的话，这笔钱数目就会很大，所以一定要挑好贷款银行，放款能快些的，或者是挑个欠款少的房子。
（6）罚息
当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。
（7）评估费
办贷款一般要评估，费用几百到几千，这个可以谈，交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收，一般银行都有推荐的评估公司。
（8）按揭服务费
1500-2500块/单，这钱给按揭服务公司，说实在的这个钱给的很冤，按揭员也没干啥，就是打印了东西，带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的，只是不同部门，或者所谓的合作公司，因此如果能和中介谈，尽量把这个费用砍掉。
总结下购房成本：
看房子先问中介，业主的心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一，欠款多少。
购房总成本=房价深圳买房赎楼成本多少钱+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费
*未满2年：契税+个税+增值税
*满深圳买房赎楼成本多少钱2年的：契税+个税
*满5年唯一：契税
*红本不在手，加一笔赎楼费（先按一个月算）
*未满3年：可能有银行罚息
252万的房子，满2年，欠款50万，交了契税1.9万，个税1.9万，赎楼费6000块，中介费3万多，评估费1000元、按揭服务费1500元，公证费760元，所有费用差不多8.5万-9万。
自己算下月供，有公积金贷款和商业贷款，每个月月供是多少，算笔账，然后与自己的月收入比较，算出最大能够承受的月供值。根据月供，去砍砍价，一般砍个三五万都没太大问题，遇到着急用钱的业主，或者着急换房的，可以砍多点。
另外，综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后，筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。然后，就准备约业主啦。
4.约业主前的准备工作
（1）先谈好中介费
看好了房子，先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生：约了业主，各方面谈的非常愉快，马上要成交了，但由于中介费没谈妥，没签成合同。这会影响你和业主的关系，如果因为中介的原因没谈成，后期再约这个业主就难了。因此建议跟中介谈妥了，再约业主。谈不妥，就换个中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。
（2）提前预览合同
让中介提前将所有合同发过来，注意是所有合同，签约当天不单只签一份合同就完事的，包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书，每个中介公司提供的合同可能不一样。为啥提前看合同？？这有利于我们抠合同条款的细节，以便我们事先草拟补充协议。因为中介的合同都是格式合同，很多条款规定都非常含糊，对于中介来说，越含糊越好成交，对于我们买家来说，当然是越细越好！对于合同没有提到的必须写到补充协议里，比如：房子带租约，租约到几月几日，房租是多少，押金是多少，过户之后租约怎么处理的？对于业主口头承诺的，比如家私全送，满五唯一，学位没用过，户口迁出，把你在意的都写到补充协议里头。
二、正式交易阶段
二手房交易流程图
1.约谈业主（谈判砍价）
二手房签约前，双方势必会有一个价格的谈判过程，在二手房交易过程中应该如何谈价呢，有哪些砍价技巧呢？
买方应该：
1)综合市场价，提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位。
2)不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽，最后再谈价。
3)知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现，那么对杀价则非常有利。
4)将自己对房子满意的地方列出一二，表示自己买房的诚意，卖方更愿意跟诚心买房的人谈。
5)指出房子的不足和缺陷，不失时机地亮给卖家，说服其放低预期。但是要控制好度，不要一味地贬低，因为如果你说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢？要针对房子的自身的问题提出，看下面的例子。
6)一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实因为价格有些为难，希望他能做出一些让步。
7)必要时，双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格，用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。
【例子】
1)说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地（提前掌握该小区历史成交数据）；
2)如果房子带租约，你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种，也是杀价理由，因为你要重新大幅装修。
3)如果学位已经使用过的，也可以谈，因为学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学，就算没有小孩，你可以说房子用来的投资，3年后会卖掉，影响下家接盘，不好卖。
4)对于二手房，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。
5)对于欠款较多的房子，赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账，让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也不少钱。
2.签合同、交定金
约业主谈的时候，让他提供身份证、房产证、结婚证等材料。
1)看房产证
红本在手的当然看原件啦，如果房子还有欠款抵押在银行，就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS。卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。房本上看清楚权利人是有几个，如果房屋有多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场，要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房，属于夫妻共同财产，因此需要夫妻双方到场签字，如果媳妇来不了，签约时要提供《配偶同意出售证明》。检查结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还是婚后财产。
房产证/复印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。
2）合同签订时重点注意: l
@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚，哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅，房产证号多少，是否有抵押，抵押欠款多少金额。交易房屋没有产权纠纷，也未被查封，卖方对该房产享有完全的处分权。 l
@房屋的租约现状：房屋如存有租约。确认：月租金X元，租期 X年X月 X日至X年 X月 X日。卖方需于签署《二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权书面证明，否则视为卖方违约。 l
@注意迁移户口问题。有时候买这二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买。
@明确违约责任，每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 l
@检查以下要点：定金数、首付、尾款等金额多少；税费承担者；采用什么付款方式；首付的支付时间、条件；过户的时间和条件；户口什么时间内、条件迁走；是否占用学位；房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等。 l
@明确每个操作的时间节点，不要含糊，只要卖方逾期了，就参照违约责任条款，逾期多少天，就要赔付多少钱。逾期超过多少天你可以要求退房，卖家赔付双倍定金。 l
@关于定金，不要给太多，能显示你的诚意就行，不要超过房产交易价的20%。为啥，因为我们刚需一般手里也没太多钱，初次买房经验不足，如果你在后期贷款或者征信出问题啦，社保没满足要求等等出现突发情况，你不满足购房资格的话，需要赔付双倍定金给卖家，所以选择一个你能最大承受的定金数额，购房都有风险的。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万，你们按自己情况给。
@关于税费，务必务必要写清楚！！！！哪个由卖家承担，哪个由买家承担，省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费用，我的合同样例里（1）-（23）项都是买家的，看到这里的时候觉得自己好弱势。但不是绝对的，看你谈判的结果，比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 l
@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金。这个是干嘛的，防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠，务必结清才能交楼，否则就从这个交楼押金里头扣，保障我们买家的权益。
3.房管局查档
双方签订纸质的二手房合同后，中介网上做网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产登记中心）查档，最好第二天就去，或者签合同当天去。这一步很重要！不要跳过去，这个必须业主本人拿着房产证/复印件、身份证去做。如果你很忙，可以让中介看着，发产调表或者发微信视频给你看。如果不忙就一起去。
为什么查档？查档很重要！
签合同时，我们虽然看到了房产证/房产复印件，但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况，业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的，为了确保万无一失，因此去交易中心拉产权信息，做最终确认。
【举例说明】
如果一套房屋存在查封无法交易的情况，买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的，而且已经有到当地的交易中心登记过异议，那这时我们在房产证上也是看不出的。
产调表注意核对权利人姓名和身份证号码，是否一致，核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。
5.买家做资金监管
首付款一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，为了避免中间出现幺蛾子，出现不必要的纠纷，只有采取资金监管才能保证二手房交易资金安全，通过银行专用账户对资金进行冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金。
那么问题来了，我们该挑哪家银行做呢？（资金监管的银行一般也是你的抵押银行）
请提前做好银行贷款调研，在你看房子的时候其实就可以做这一步，调查不同银行的贷款利率、贷款额度紧张情况、审批速度的快慢程度。我们那时候去了中行、建行、农行等银行，找了贷款部的业务经理咨询，最终选的农行。额度紧张排队放款慢的，就避开吧，要是你的房子需要赎楼，这个时间越长，你交的短期利息越多。
一般贷款利率各家银行都差不多，深圳市首套房贷款普遍是基准利率上浮10%，有些个别到15%。不同支行的排队情况也不一样，你们可以多问几家。农行蛇口支行的贷款额度充足、组合贷的审快，尾款放款速度快是我们选择的原因之一，另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品，如果你将房子抵押在他们银行，后期可以做个30万的装修贷，利息不是很高，还有“快e贷”。提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务，综合考虑选一家适合自己的。
第二个问题，做资金监管准备什么？
1）身份证原件及复印件（借款人及配偶的）
2）户口本（户主页和未成年小孩页，如果是集体户口的话，要公司的盖章的那个户口页还有你个人的那张户口页）
3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）。打一份工资流水和一份最多的生活流水。
4）收入证明（负债月供的2倍，要盖上缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明，可按年度收入打证明。
5）二手房买卖合同
6）定金收据、凭证
7）结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水
关于银行深圳买房赎楼成本多少钱流水和收入证明，这里展开说下：
一般情况下，个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水
1）工资流水工资作为个人最稳定的收入，也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明，它体现了本人工作的稳定性和保障性。
2）转账流水对于自由职业者或者是兼职工来讲，其工资通常是通过转账来获得的。因此，如果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的，那么需要有固定时间和固定金额的转入，银行也会认可。
3）自存流水自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水，属于有效流水。
银行流水不够，该怎么办？？（买房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）
已婚的，个人的银行流水不符合要求，您可以提供你们夫妻双方的流水，只要夫妻双方的共同流水符合银行要求，银行也是会给您审批下来贷款的。
如果单身一族，或者两公婆加一起还不够，就手动做账，老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金，固定一个日期现金存到你的银行卡里，留这笔钱待几天，然后分几次还给别人。
6.银行出承诺函
提交了贷款申请后，银行会审批材料，时间大概1-2周左右吧，承诺函就会出来。这段时间你只需要等待就行，承诺函出来后会通知你的。只要你的征信没有问题，社保缴纳、银行流水等材料符合要求，都没啥大问题。如果万一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果这家银行搞不定，就试试换一家银行，让中介帮忙解决。注意，承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快办理下一步手续。
7.赎楼
红本在手的房子，跳过这一步。
下面说的是额度赎楼的情况：
银行承诺函出来后，尽快让中介通知业主去办理赎楼手续，担保公司会向银行出具担保函，申请赎楼款，如果没有问题，审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信有问题，可能会慢一点。审批通过后，就等待银行放款，放款快慢主要看银行额度紧张情况。注意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，一直到尾款到账日。
8.注销抵押
担保公司查到账后1-2工作日，会去业主的原抵押银行，取出原房产证，这一步买家不用管，中介和担保公司会安排好。他们拿着原房产证，到房管局办理注销抵押登记手续。注意：未注销抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部门的抵押登记注销后，房子才算真正意义上的“身家清白”，才能进行产权转让。
9.递件过户
中介会联系你安排时间去办理过户，去所在区的房管局（不动产登记中心）办理。
递交材料然后缴纳税费，契税、个税等等交易税。所以过户之前把税费钱准备好，中介今天也会要求你准备好中介费。我们当时是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户，那天花了大概11-12万。把钱交了之后，不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证。
10.取新房产证
在不动产登记中心办理了递件手续后，大约5个工作日可以领取新证，拿到红本，马上拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时间就是这么短暂！以后你办房产相关的手续，只能拿复印件证明了，直到你还完贷款的那刻你才能重新见到它。离开不动产登记中心，中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，别忘了赎楼利息的事，尾款放了之后，才截止收取费用。
购房贷款（商业贷款）最长可以贷款30年。
抵押贷款根据还款方式的不同年限也不同，先息后本是1-3年，等额本息是1-10年，随借随还是1-5年。
如果是抵押的话，一般要指定你的抵押用途。有些银行规定你的房子抵押之后只能是买车、装修、子女出国等等，不允许你买房，但是有的银行还是允许你做的。一般来说你的贷款是这样的状况，就是你把房产交给评估公司评估，比如说你房产市值是60万，他评估完了以后认为是50万，他按照评估价值贷款出50%，也就是说可以贷款25万。有些银行要求你最长的还款年限是10年，有些银行可以做到30年，但是期望不要太高。
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